ЧТО В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПОЧИТАЮТ ИНВЕСТОРЫ И ДЕВЕЛОПЕРЫ
Компания КОЛЛИЕРЗ впервые провела исследование инвестиционных настроений и предпочтений в сфере коммерческой недвижимости. Сегодня мы делимся его результатами.
О ВЫБОРКЕ
В опросе участвовали менеджеры и руководители нескольких десятков крупнейших девелоперов и инвесторов. 58%респондентов инвестировали, инвестируют или планируют инвестиции в ближайшем будущем. Чаще имеется опыт работы с торговой (33%) или офисной (33%) недвижимостью.
ОБ ИНВЕСТИЦИОННОМ НАСТРОЕНИИ
Инвесторы и девелоперы воспринимают изменения на рынке коммерческой недвижимости за последний год в основном негативно. 48% отмечают снижение доходности, 62% – снижение ликвидности и увеличение рисков. Около 20% находят ситуацию устойчивой и столько же отмечают положительную динамику.
ОБ ОЦЕНКЕ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ИНВЕСТИЦИИ
Наиболее значимыми факторами для принятия решения об инвестировании названы уровень ожидаемой доходности и уровень рисков.
Почти вдвое больше респондентов считают, что текущий уровень рисков препятствует инвестициям (38%), чем способствует им (21%).
Уровень ожидаемой доходности практически в равных пропорциях сегодня является барьером (31%) и стимулом (26%) для вложений в коммерческую недвижимость.
Вдвое больше респондентов отмечают, что предлагаемая банками стоимость и доступность заемного капитала способствует инвестициям (18%), а не сдерживает их (7%).
О ПРЕДПОЧТЕНИЯХ ИНВЕСТОРОВ
Минск сохраняет привлекательность для инвестирования в коммерческую недвижимость (47%). Интересными для девелоперов также являются Брест и Гродно (по 19%), Гомель (7%) и другие крупные города (2%). Респонденты абсолютно не заинтересовались Витебском, Могилевом или малыми городами и регионами.
Наибольший инвестиционный интерес (37%) приходится на торговые объекты, причем чаще на стрит ритейл (21%), чем на торговые центры и моллы (16%). В производственно-складскую недвижимость готовы вкладываться четверть респондентов (26%).
А вот все остальные сегменты коммерческой недвижимости уступают как вышеназванным сегментам, так и жилищному строительству. Практически отсутствует спрос на офисный сегмент (5%) и гостиничный бизнес (2%). Обозначается заинтересованность к новому направлению бизнес-апартаментов (5%) и редкому на рынке сегменту специализированных объектов (медцентры, спорткомплексы, т.п.) (9%).
О ВОЗМОЖНОСТЯХ ИНВЕСТОРОВ
Втрое больше инвесторов и девелоперов готовы инвестировать в объекты коммерческой недвижимости (77%), нежели отказываются от них (23%). Чаще готовы вкладывать небольшие суммы до 1 млн. долларов США (36%), реже – в средние объекты в 1-10 млн. (23%) или в масштабные проекты от 50 млн. долларов США (14%). Крупные объекты в 10-50 млн. долларов США выпадают из зоны интересов инвесторов и девелоперов.
Для завершения сделки потребуется банковское финансирование для 100% инвесторов и девелоперов. В основном необходимо 50-70% от объема инвестиций (42%). В ⅓ случаев инвесторам достаточно до половины общей суммы инвестиций, в то время как в ¼ случаев наоборот необходима более существенная финансовая поддержка в объеме свыше 70% стоимости проекта.
Почти половина инвесторов и девелоперов (48%) готовы работать в условиях среднерыночной доходности в 11-14%. Меньшая доходность удовлетворит около ⅓ респондентов (34%). В то же время около 1/5 инвесторов и девелоперов готовы работать исключительно с наиболее доходными и рисковыми проектами (17%).
О ВЫБОРЕ ИНВЕСТОРОВ
Инвесторы и девелоперы выбирают новое строительство (36%) или готовый и заполненный арендаторами объект (32%). Реконструкция зданий или приобретение только построенного объекта могут быть интересны лишь 14% инвесторов и девелоперов каждый.
Втрое больше инвесторов и девелоперов рассчитывают на получение арендного дохода (73%), чем на доход от перепродажи объектов (27%).
В части арендного бизнеса преобладает последующая продажа объектов (45%) над получением постоянного арендного дохода (28%). В перепродаже объектов больший интерес проявлен в повышении стоимости путем их модернизации и реконструкции (17%), чем продажа в первоначальном виде (10%).
О ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЙ
Все 100% инвесторов и девелоперов обращаются за профессиональной консультационной помощью при принятии решения об инвестировании. Из них исключительно в сложных случаях обращается небольшая часть респондентов (17%), в то время как большинство инвесторов и девелоперов (83%) консультируются всегда. Полностью последуют полученным советам 21% респондентов, а 63% примут собственное решение на основе предоставленных рекомендаций.
ВЫВОДЫ
Проведенный опрос показал, что инвестиционный рынок коммерческой недвижимости вполне жив. Инвесторы и девелоперы, несмотря на негативные оценки факторов за последний год, готовы вкладываться в новое строительство или приобретение функционирующих объектов (с арендаторами).
Ожидания доходности достаточно высокие (11-14%), что в текущих условиях достижимо по торговым объектам (Отчет по рынку торговой недвижимости). И это корреспондирует с секторальными предпочтениями инвесторов и девелоперов, чаще выбирающим объекты ритейла и стрит ритейла. Вполне предсказуемый результат опроса – высокая заинтересованность в производственно-складских объектах, что объясняется повышенным спросом на них в текущих условиях (Отчет по рынку производственно-складской недвижимости).
Инвесторы и девелоперы чаще готовы вкладывать в объекты не крупные суммы (до 1 млн. долларов), хотя допускаются и более масштабные инвестиции (от 50 млн. долларов). При этом для заключения сделки любого объема потребуется банковское финансирование.
Хорошим маркером развития рынка является выбор большинством респондентов модели получения арендного дохода с последующей продажей. Эта модель характерна для развитых рынков, на которых срок и цена продажи объекта в будущем рассчитывается еще до его создания или приобретения, а сделку сопровождают профессиональные консультанты с обеих сторон.
Консультационная помощь востребована и в нашей стране, чаще для получения рекомендаций при принятии решений.
Напоминаем, что при заключении сделок КОЛЛИЕРЗ может провести:
— независимую оценку объекта
— аудит концепции и планировочных решений на соответствие рыночным условиям и современным требованиям
— анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
— расчет финансовых моделей и разработку бизнес-плана, а также найти покупателя или подобрать объект для покупки.
